Grunderwerbssteuer: Neue Regelung ab 1. Juli 2025 - Mahringer Steinwender Bestebner Rechtsanwälte - Rechtsanwaltskanzlei für Wirtschafts- und Privatrecht

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Gesetze, Steuer/28. Mai 2025 Von Klaus Steinwender

Mit dem Budgetbegleitgesetz 2025 werden von der Bundesregierung umfangreiche Änderungen im Grunderwerbssteuergesetz (GrEStG) vorgenommen. Zur Verbesserung der Steuerstruktur und zur Steuerbetrugsbekämpfung soll laut Regierungsprogramm 2025-2029 bei der Grunderwerbsteuer ein Lückenschluss erfolgen, um große Immobilientransaktionen in der Form von sog. „Share Deals“ steuerlich effektiver zu erfassen. Dies soll zum einen durch Erweiterung der Steuertatbestände des Gesellschafterwechsels und der Anteilsvereinigung und zum anderen durch Schaffung zusätzlicher Verschärfungen für Immobiliengesellschaften bewerkstelligt werden.

Die wichtigsten Neuerungen im Überblick:

Steuertatbestände des Gesellschafterwechsels und der Anteilsvereinigung werden erweitert:

Bisher ist in § 1 Abs. 2a GrEStG geregelt, dass Grunderwerbssteuer (GrESt) dann ausgelöst wird, wenn bei einer Personengesellschaft, zu deren Vermögen ein inländisches Grundstück gehört, innerhalb von 5 Jahren zumindest 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen.

• Die bisherige Beteiligungsschwelle von 95 % wird auf 75 % gesenkt.

• Der bisher nur bei Personengesellschaften geltende Tatbestand, bei dem innerhalb von 5 Jahren mindestens 95 % der Anteile auf neue Gesellschafter übertragen werden, wird auf Kapitalgesellschaften ausgeweitet. Die Frist wird auf 7 Jahre verlängert.

Einführung einer mittelbaren Anteilsvereinigung:

Eine solche Mittelbarkeit liegt vor, wenn nicht direkt die Anteile an der Gesellschaft, die das Grundstück besitzt, übertragen werden, sondern die Anteile an einer übergeordneten Gesellschaft in der Beteiligungskette. Die Feststellung, ob die Beteiligungsschwelle erreicht ist, soll durch die Multiplikation der prozentualen Beteiligungen auf jeder Ebene erfolgen.

Beispiele aus den Erläuterungen zum GrEStG neu:

Beispiel 1:

An der grundstücksbesitzenden A-GmbH ist zu 50% die B-GmbH beteiligt. Die an der B-GmbH zu 70% beteiligte C-GmbH überträgt sämtliche Anteile an der B-GmbH an die D-GmbH. Durch die Übertragung der Anteile von der C-GmbH an die D-GmbH kommt es hinsichtlich der Beteiligung an der A-GmbH zu einer Anteilsverschiebung im Ausmaß von 35% (70% von 50%). Eine Anteilsvereinigung wird daher weder unmittelbar noch mittelbar verwirklicht.

Beispiel 2:

An der grundstücksbesitzenden A-GmbH ist zu 80% die B-GmbH beteiligt. Die an der B-GmbH zu 95% beteiligte C-GmbH überträgt sämtliche Anteile an der B-GmbH an die D-GmbH. Durch die Übertragung der Anteile von der C-GmbH an die D-GmbH kommt es hinsichtlich der Beteiligung an der A-GmbH zu einer Anteilsverschiebung im Ausmaß von 76% (95% von 80%). Es kommt zu einer steuerpflichtigen mittelbaren Anteilsvereinigung bei der D-GmbH hinsichtlich der Grundstücke der A-GmbH. Würde die B-GmbH ebenfalls über Grundstücke verfügen, käme es darüber hinaus auch zur Verwirklichung einer unmittelbaren Anteilsvereinigung durch die D-GmbH.

Vereinigung der Anteile bei einer Person oder Personenvereinigung

Nach der bisherigen Rechtslage wird GrESt auch dann ausgelöst, wenn die Anteile innerhalb einer Steuergruppe gemäß § 9 KStG zusammengeführt werden. Zukünftig wird die Steuergruppe dabei keine Bedeutung mehr haben, da die die GrESt auf Personenvereinigungen ausgeweitet wird. Die Anteilsvereinigung erfolgt künftig bei der Zusammenführung der Anteile bei einer Person oder bei einer Personenvereinigung. Von einer Personenvereinigung ist dann auszugehen, wenn Personen- und Kapitalgesellschaften zu wirtschaftlichen Zwecken unter einer einheitlichen Leitung zusammengefasst sind oder wenn sie aufgrund von Beteiligungen oder auf andere Weise unmittelbar oder mittelbar unter dem beherrschenden Einfluss einer Person stehen.

Erhöhung des Steuersatzes und der Bemessungsgrundlage bei Immobiliengesellschaften:

Der Begriff „Immobiliengesellschaft“ wird nunmehr gesetzlich definiert: Eine solche liegt dann vor, wenn der Schwerpunkt der Gesellschaft in der Veräußerung, Vermietung oder Verwaltung von Grundstücken liegt. Dies ist unter anderem dann der Fall, wenn das Vermögen der Gesellschaft überwiegend aus Grundstücken besteht, die nicht für eigene gewerbliche Zwecke genutzt werden oder die Einkünfte der Gesellschaft hauptsächlich durch die Veräußerung, Vermietung oder die Verwaltung von Grundstücken erzielt werden.

Bei gemischter Nutzung von Grundstücken ist für die Festlegung des Schwerpunktes der Gesellschaft auf die jeweilige anteilige Nutzung abzustellen.

• Die Bemessungsgrundlage für die Grunderwerbsteuer bei Anteilsvereinigungen oder Umgründungen bei Immobiliengesellschaften soll der gemeine Wert aller vom Erwerbsvorgang betroffenen Grundstücke (iSd § 10 BewG 1955) sein. Zuvor galt als Basis der meist niedrigere Grundstückswert.

• Der Steuersatz beträgt hinkünftig 3,5 % und nicht wie zuvor meist 0,5 %.

• Anteilsvereinigungen bei Nicht-Immobiliengesellschaften bzw. Umgründungen von Nicht-Immobiliengesellschaften lösen (weiterhin) GrESt in Höhe von 0,5 % vom Grundstückswert (gem. Grundstücks-VO) aus.

• Wenn die beteiligten Gesellschafter sowohl vor als auch nach dem Umgründungsvorgang oder einer Anteilsvereinigung bei einer Immobiliengesellschaft dem „begünstigten Familienkreis“ (Personenkreis gem. § 26a Abs. 1 Z 1 GGG) angehören, bleibt es bei der GrESt in Höhe von 0,5 % vom Grundstückswert.

Weitere Informationen:

• Der Steuerschuldner ist die Person oder Personenvereinigung, in deren Hand die Anteile vereinigt werden.

• Parteienvertreter (Rechtsanwält/innen, Notar/innen) müssen die Übertragungen dem Finanzamt anzeigen und können die GrESt selbst berechnen.

Über Klaus Steinwender

Kanzlei-Partner, Rechtsanwalt // Fachgebiete: Gesellschaftsrecht & Gesellschaftsgründungen, Schadenersatzrecht & Gewährleistung, Liegenschafts- und Immobilienrecht, Vertragsrecht, Erbrecht & Verlassenschaftsverfahren, Familienrecht, Gewerblicher Rechtsschutz & Wettbewerbsrecht, Strafrecht