Gesetze, Vertragsrecht/19. Januar 2026
Inkrafttreten: 1. 1. 2026
Überblick: Begrenzung der vertraglichen Wertsicherung in Wohnungsmietverträgen im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG, Begrenzung der Valorisierung der Richtwerte und der Kategoriebeträge, Verlängerung der Mindestbefristungsdauer im MRG auf fünf Jahre.
Kernstück: Einführung des Mieten-Wertsicherungsgesetzes (MieWeG).
1. Vertragliche Wertsicherung (MieWeG)
- Gilt für Wohnungsmietverträge im Voll- und Teilanwendungsbereich des MRG (auch für bestehende Verträge ab 1. 1. 2026).
- Mieterhöhungen nur einmal jährlich, jeweils zum 1. April.
- Grundlage ist die durchschnittliche Inflation (VPI) des Vorjahres.
- Deckelung:
- Soweit die Veränderung 3 % übersteigt, wird vom übersteigenden Teil nur die Hälfte berücksichtigt.
- Zusätzliche Sonderdeckel, wenn Mietvertrag den Mietzinsbeschränkungen des MRG unterliegt:
- Im Jahr 2025 max. 1 %
- Im Jahr 2026 max. 2 %
- Erste Valorisierung frühestens 1. April des Folgejahres nach Vertragsabschluss.
- Das gesetzliche Modell kann einfach durch Verweis im Mietvertrag vereinbart werden.
- Bei abweichenden (alten) Wertsicherungsklauseln:
- Erhöhung nur, wenn vertraglich vorgesehen und
- die gesetzlichen Höchstgrenzen eingehalten werden.
- MRG-Schutzmechanismen (§ 16 Abs 9 MRG) bleiben aufrecht.
2. Beschränkung von Rückforderungsansprüchen
- Für unwirksame Wertsicherungsklauseln in Altverträgen:
- Beendete Mietverhältnisse: Rückforderung nur für Zahlungen der letzten 5 Jahre vor Vertragsende.
- Aufrechte Mietverhältnisse: Rückforderung nur für Überzahlungen der letzten 5 Jahre vor Kenntnis der Unwirksamkeit.
- Verjährung: 3 Jahre ab Kenntnis.
- Ausnahmen:
- Bereits vor dem 1. 1. 2026 gerichtlich geltend gemachte Ansprüche.
Fälle unionsrechtlicher Missbräuchlichkeit (Klausel-RL).
3. Valorisierung von Richtwerten und Kategoriebeträgen
- Anpassung an das gleiche Inflationsmodell wie im MieWeG.
- Valorisierung weiterhin jährlich zum 1. April.
- Begrenzung der Valorisierungshöhe der mietrechtlichen Richtwerte und Kategoriebeträge:
- 1. 4. 2026: max. 1 %
- 1. 4. 2027: max. 2 %
4. Verlängerung der Mindestbefristung
- Wohnungsmietverträge mit Unternehmer-Vermietern:
- Mindestbefristung steigt von 3 auf 5 Jahre.
- Gilt nur für Neuabschlüsse oder Verlängerungen ab 1. 1. 2026.
- Unternehmer iSd KSchG regelmäßig erst ab mehr als fünf Mietobjekten.
5. Weitere Änderungen
- Fruchtnießer eines Wohnungseigentumsobjekts werden Vermietern gleichgestellt.
Fazit:
Die Novellierungen durch das 5. MILG und das MieWeG führen zu wesentlichen Veränderungen im Bereich der Wohnraummiete. Neue Vorgaben zur Begrenzung der Wertsicherung, die jährliche Anpassung der Miete jeweils zum 1. April, besondere Beschränkungen für die Jahre 2025 und 2026 sowie die Verlängerung der Mindestbefristung auf fünf Jahre bei Verträgen mit Unternehmern bringen für Vermieter erhebliche Umstellungen mit sich. In der Praxis bedeutet dies vor allem, dass bestehende Mietverträge zeitnah überprüft werden müssen, um Vertragsbestimmungen an die geänderte Rechtslage anzupassen.
Sollten Sie Unsicherheiten haben, was die Gesetzesänderungen für Ihren konkreten Fall bedeuten, sei es aus Vermieter- oder aus Mietersicht, stehen wir Ihnen selbstverständlich gerne zur Verfügung und überprüfen Ihren aktuellen Vertrag bzw. unterstützen Sie bei der Erstellung passender Vertragsbestimmungen.
